Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer,
die Jahresabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz stellt eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung dar.

So kann es vorkommen, dass Geldflüsse, welche eigentlich das vergangene bzw. folgende Wirtschaftsjahr betreffen, zwingend im jeweiligen Abrechnungsjahr anzusetzen sind, in dem der Zu- oder Abfluss vom Konto erfolgt. Die Rechtsprechung bestätigt dies einhellig – mehrfach auch der BGH (somit zwingend zu berücksichtigen):
BGH, 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09; BGH, 4. März 2011 – V ZR 156/10; BGH, 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

Die Nebenkostenabrechnung nach Mietrecht basiert auf einem anderen Prinzip, dem Leistungsprinzip. Dies bedeutet, dass eine Hausgeldabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft i.d.R. nicht als Basis für die Mietabrechnung verwendet wird – auch dieser Umstand ist seit vielen Jahren verfestigt.

Eine Abweichung vom Prinzip der reinen Einnahmen- und Ausgabenrechnung bedarf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Darf ein Beschluss das Einnahmen-Ausgaben-Prinzip abdingen? Nach hier vertretener Auffassung wäre ein solcher Beschluss nichtig.

Lösungsansätze sind: Erstellung einer Zweitabrechnung, basierend auf dem Mietrecht – dies stellt eine kostenpflichtige Sonderleistung dar, welche wir gerne für Sie übernehmen. Besser ist, die Mietverträge mit entsprechenden Formulierungen zu versehen, wonach die Abrechnung der WEG mit dessen Prinzip durch den Mieter anerkannt wird. In diesem Fall kann mit dem Mieter nach dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip abgerechnet werden. Ein professionelles Maklerunternehmen wird dies umsetzen.

Sehr geehrte Kunden,
der Zeitpunkt des Versandes der Jahresabrechnung, für Ihr Wohneigentum, ist von vielen Einzelfaktoren abhängig.

1. Wann erhalten wir die Abrechnung der Versorgungsunternehmen (Primärenergie, Strom, Wasser und Abwasser)?
2. Wie zuverlässig konnte das mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen die Ablesung am Ende des Abrechnungsjahres durchführen (Sofern kein Funksystem vorhanden: Anwesenheit der Bewohner erforderlich)?
3. Analog: Wie zeitnah und fehlerfrei erhalten wir die Heizkostenabrechnung zugestellt?

Liegt uns die Heizkostenabrechnung vor, erstellen wir Ihre Abrechnung so zeitnah wie möglich. Danach wird diese in der Regel durch Belegprüfer oder Verwaltungsbeirat geprüft. Erst jetzt ist die Abrechnung druckreif. Parallel wird die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung entworfen und abgestimmt sowie die Versammlung selbst terminlich koordiniert. Sind alle Termine vereinbart, werden alle Unterlagen inklusive der Abrechnung gedruckt und versandfertig bearbeitet.

Diese verschiedenen Schritte benötigen einen nicht unerheblichen Zeitvorlauf. Eine Abrechnungserstellung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist daher von der Rechtsprechung vielfach als ordnungsgemäß bestätigt.

Bescheinigung Haushaltsnahe Aufwendungen:

Sofern Sie Ihre Steuererklärung abgeben, bevor Ihnen über den Abrechnungsversand die Bescheinigung gem. § 35 (a) EStG zugegangen ist, ist dies unschädlich. Gem. Vorgaben der Finanzbehörden ist ein steuerlicher Ansatz Ihres Anteils in dem Steuerjahr, in dem die Abrechnung genehmigt wurde, möglich. Im Falle anrechenbarer Beträge im Sinne § 35 (a) EStG, Absatz 3 (Handwerkerleistungen), ist der steuerliche Ansatz sogar in dem Jahr vorgeschrieben, in dem die Abrechnung genehmigt wurde. Die entsprechenden Hinweise finden Sie im Anwenderschreiben des Bundesfinanzamtes vom 09.11.2016 (IV C 8-S2296-b/07/10003:008). Hierbei handelt es sich um eine Empfehlung des BMF.

Nachfolgend ein Auszug aus dem WEG-Kommentar Elzer – Fritsch – Meier, III. Auflage 2018:
„Eine Abrechnungsgenehmigung nach dem 31.05. eines Jahres und in der Regel nach Abgabe der Einkommensteuererklärung ist jedenfalls unschädlich. In diesem Fall erfolgt der steuerliche Ansatz eben im Jahr der Abrechnungsgenehmigung. Das häufig verwendete Argument des „Guthabenzinsverlustes“ durch die Anrechnung der begünstigten Aufwendungen gem. § 35 a EStG in der ein Jahr später abzugebenden Steuererklärung kann getrost ignoriert werden. Zum einen bleibt dem Steuerpflichtigen regelmäßig das Mittel der Fristverlängerung. Zum anderen entspricht eine Abrechnungserstellung bis 30.06. eines Jahres den Fristen des WEG.“

Abgabe Steuererklärung ohne Vorlage der Jahresabrechnung der Eigentümergemein-schaft?

1. Bei Inanspruchnahme steuerlicher Beratung durch Dritte
   Sofern Sie durch Dritte in der Steuerberatung vertreten sind, ist die Frist zur Abgabe der Steuererklärung regelmäßig der 31.12. des Folgejahres. Eine gesonderte Fristverlängerung ist nicht zu beantragen – in dieser Zeit wird die Jahresabrechnung in der Regel vorliegen.
2. Die Steuererklärung erstelle ich selbst
   In diesem Fall bieten sich folgende Möglichkeiten an:
   1. In die Steuererklärung werden die Zahlen des Wirtschaftsplanes oder geschätzte Werte eingetragen, womit der Abgabetermin gewahrt bleibt. Erfolgt spätere Zustellung des Steuerbescheides, ist zu prüfen, ob dieser unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erteilt wurde. Ist dem nicht der Fall, kann gegen diesen Einspruch erhoben werden, hier bei gleichzeitiger Vorlage der dann i.d.R. vorliegenden Jahresabrechnung.
   2. Der Steuerbescheid wird unter dem Vorbehalt der Nachfrist erteilt – in diesem Fall reicht man die Abrechnungsunterlagen einfach dem Finanzamt nach.
   3. Die Steuererklärung erstelle ich im elektronischen Verfahren – hier gewähren die zu-ständigen Finanzämter automatisch Fristverlängerungen.

In jedem Fall empfehlen wir, bei der Abgabe zur Einkommensteuererklärung fachliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Ab dem Abrechnungsjahr 2018 gilt ohnehin ein geänderter Abgabetermin zur Einkommensteuer – hier der 31.07. des Jahres. Damit sollte es nicht mehr Verzögerungen kommen.

In der Regel gelingt eine Abrechnungserstellung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Gerade im 1. Halbjahr liegen alle Kapazitäten in der Abrechnungserstellung und Versammlungszeit vereint. Sollte es dennoch zu Verzögerungen kommen, bitten wir Sie um Verständnis.

Balkonverglasung, Küchenentlüftung nach außen, Markise, Parabolantenne, Terrassenerweiterung, Windfang, Wintergarten und Co. – die bauliche Veränderung im WEG!

Begriff

WEG, § 22 (1): „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.“

WEG, § 14 (1): „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.

Die bisherige Praxis

Eigentümer, die Veränderungen in oben beschriebenem Sinne an Ihrem Eigentum vornehmen möchten, haben einen Beschlussantrag beim Verwalter eingereicht. Bei der komplexen Formulierung hilft der Verwalter. Dazu ist regelmäßig auch die Überlassung von Zeichnungen, Planunterlagen und exakter Beschrieb der Maßnahme notwendig. Diese Unterlagen hat der Verwalter mit der Einladung (Kostenübernahme durch antragstellenden Eigentümer für Kopien) mit versandt oder die Unterlagen online zur Verfügung gestellt. Mit dem Hinweis des mit einer baulichen Veränderung verbundenen Haftungsrisikos im Anfechtungsfall (gerichtliche und außergerichtliche Kosten) hat der Verwalter der Rechtsprechung Genüge getan und durfte einen positiven Beschluss verkünden, wenn eine einfache Mehrheit die bauliche Veränderung befürwortet.

Die Rechtsprechung und das Ende der baulichen Veränderung

Die Rechtsprechung erteilt dem Mehrheitsbeschluss zu einer baulichen Veränderung eine klare Absage: Stimmt nicht jeder einem Beschluss zu einer baulichen Veränderung ausdrücklich zu, der durch eine solche benachteiligt sein könnte, darf der Verwalter einen positiven Beschluss nicht verkünden. Erfolgt eine solche Beschlussverkündigung dennoch, sind dem Verwalter die Kosten des Prozesses (§49, Absatz 2) aufzuerlegen. Im Zweifel ist davon auszugehen, dass jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft durch einen Beschluss gem. WEG, § 22, Absatz 1, benachteiligt sein kann. Es besteht nur dann kein Haftungsrisiko des Verwalters, wenn auf einer allstimmig beschlussfähigen Versammlung (alle Eigentümer sind entweder persönlich anwesend oder durch Vollmacht vertreten) ein Beschluss gefasst wird, bei dem es weder Enthaltungen noch Gegenstimmen gibt. Nur in diesem Fall darf er positiv verkünden. So reicht auch ein einstimmig gefasster Beschluss nicht aus – die abwesenden Eigentümer sind im Zweifel ebenfalls durch die Maßnahme nach WEG § 22, Absatz 1, benachteiligt. Sog. Vollversammlungen sind in der Praxis jedoch äußerst selten. Nur bei kleinen Gemeinschaften kommt es vor, dass alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind.
LG Bamberg, Urteil vom 16.04.2015 – 11 T 8/15

Befasst sich ein Beschluss zur Genehmigung einer baulichen Änderung auch mit verän-derter Kostentragung, so ist unter Umständen sogar von Nichtigkeit des Beschlusses auszugehen.
LG München 1, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13 WEG

Der praktische Lösungsansatz

Ohne eine Reform dieser Rechtsprechung sind die Eigentümer gut beraten, auf Anträge zur baulichen Änderung auf nicht allstimmig vertretenen Eigentümerversammlung zu verzichten.

Der Verwalter ist durch die Rechtsprechung genötigt, einen solchen Beschluss abzulehnen, wenn eine Vollversammlung nicht zu erwarten ist. Bei einer Enthaltung und einer Gegenstimme ist der Beschluss so oder so als mehrheitlich abgelehnt zu verkünden.

Eine praktische und sinnvolle Lösung ist derzeit nicht erkennbar. Antragswilligen Eigentümern kann geraten werden, abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in Bayern zu baulichen Änderungen entwickelt.

Die Stellung der Hausverwaltung

Die durch die Rechtsprechung geschaffene Situation ist völlig unbefriedigend. Sie lähmt den Entwicklungsprozess in Eigentümergemeinschaften. Die Verwaltung hat keinen Spielraum, will sie den Schadenersatz der Prozesskosten vermeiden.

Begriff
WEG, § 22 (1): „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.“

WEG, § 14 (1): „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.

Die Praxis
Nicht selten entwickelt sich im Mehrfamilienhaus im Laufe der Zeit eine Eigendynamik. So wird das eigene Heim – oftmals auch unbewusst außerhalb der Grenzen des Sondereigentums – verändert (z.B. Anbringung von Markisen, Installation von Satellitenschüsseln, Erweiterung von Terrassen, etc.). In der Regel erfolgt dies ohne genehmigenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Wer ist zuständig?
Zwar besteht weitläufig die Meinung, in diesem Fall müsste doch der Verwalter tätig werden. Gerade das hat der Gesetzgeber mit seiner Formulierung des § 22, Absatz 1, ausgeschlossen. Der Beseitigungsanspruch einer baulichen Veränderung ist ein individueller Anspruch des benachteiligten Wohnungseigentümers. Der Verwalter ist regelmäßig nicht Mitglied der Gemeinschaft, so dass eine durch ihn initiierte Durchsetzung der Beseitigung mangels Legitimation erfolglos bleibt. Auch ist der Verwalter in diesem Fall nicht berechtigt, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Allenfalls bleibt ihm die Möglichkeit, eine entsprechende Beschlussfassung vorzubereiten. In diesem Fall ist unbedingt zu empfehlen, dass nicht der Verwalter der Beschlussantragsteller ist – regelmäßig wird der betroffene Wohnungseigentümer hier eine persönliche Konfrontation empfinden.

Die richtige Lösung
Es bieten sich zwei Lösungsansätze an. Der einfachere und üblichere Ansatz ist, dass der Individualanspruch auf Beseitigung, auch durch den benachteiligten (oder sich gestört fühlenden) Wohnungseigentümer direkt gegen den Störer (seinen Miteigentümer) vorgeht. Die Eigentümergemeinschaft ist dann nicht verfahrensbeteiligt.

Es bleibt dem betroffenen Wohnungseigentümer jedoch auch die Möglichkeit, einen Antrag auf der Eigentümerversammlung einzureichen und Abstimmung darüber zu verlangen, ob die Gemeinschaft das Individualrecht an sich zieht und kollektiv gegen das – die bauliche Veränderung verursachende Mitglied der Eigentümergemeinschaft – vorgeht.

Verjährung
Der Beseitigungsanspruch baulicher Veränderungen, ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer verjährt binnen drei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist ein Rückbauanspruch gegen den Verursacher verwirkt. Als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung muss er diesen jedoch dulden (Achtung: Zu Lasten und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft). Bei der gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruches einer baulichen Veränderung ist daher genau zu prüfen, ob ein solcher überhaupt noch gefordert werden kann oder ob die Gemeinschaft den Rückbau selbst vornehmen muss. Der betroffene Eigentümer kann dann lediglich Duldung in Anspruch genommen werden. So oder so ist jedoch stets ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuholen.

Die Stellung der Hausverwaltung
Der Verwalter darf also im Fazit nur auf Beschluss der Eigentümergemeinschaft tätig werden. In jedem anderen Fall ist die Initiative eigenmächtig und nicht durch die Rechtsprechung bzw. den Verwaltervertrag gedeckt.

Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer,
die Prüfung der Belege einer Jahresabrechnung ist im Gesetz als individuelles Recht geregelt. Jeder Eigentümer kann das Belegprüfungsrecht wahrnehmen. In der Regel ist es üblich, dass der Verwaltungsbeirat – wenn ein solcher bestellt ist – diese Tätigkeit für die anderen Eigentümer übernimmt.

Nicht selten wird die Prüfung der Belege durch Miteigentümer vorgenommen, die hierzu per Beschluss bestimmt wurden und sich bereiterklärt haben, diese Leistung zu übernehmen.

Manchmal kommt es vor, dass die Einladung zur Eigentümerversammlung nebst Abrechnungsunterlagen versandt wird, ohne dass vor Versandtermin ein Prüfungstermin erfolgt ist. Dies wird in Zukunft häufiger die Regel sein, um in den üblichen Versammlungszeiten rechtzeitig die Unterlagen an die Eigentümer übermitteln zu können. Die Prüfung der Belege erfolgt dann

1. bis zum Versammlungstermin durch den/die von der Gemeinschaft bestimmte/n Miteigentümer/in. Dort erfolgt dann Berichterstattung.
2. durch Fragestellung an der Versammlung – die Unterlagen liegen dann im Versammlungsraum auf. Die Verwaltung erläutert die Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung.

Sollten Sie an der Einsichtnahme interessiert sein, bitten wir Sie, zu den üblichen Bürozeiten einen Belegprüfungstermin zu vereinbaren.

Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer,
Sie haben sich für eine Neubauimmobilie mit hochwertigem energetischen Standards entschieden. Für den Fall, sie beantragen hierfür ein Darlehen der KFW-Bankengruppe, benötigt ihre finanzierende Bank eine KFW-Nummer.

Vorgehensweise:

Der für das Objekt zuständige Energieberater benötigt von ihnen folgende Da-ten/Unterlagen:

1. Vollständiger Name mit Adresse
2. Anzahl gekaufte Einheiten mit Kaufpreisangabe gesamt
3. Die gem. Kaufvertrag bezeichneten Nummer/n der gekauften Einheiten

In der Folge erstellt dieser die Bestätigung zum Antrag „Energieeffizient Bauen“ (Pro-gramm-Nr. 153) und sendet ihnen diese – zumeist elektronisch unterschrieben – zu. Hier enthalten ist auch die benötigte Identitätsnummer. Dieser Antrag ist jetzt von ihnen an den vorgeschriebenen Stellen zu unterschreiben und an die finanzierende Bank im Original weiter zu leiten.

Das war es auch schon – Ihr Energieberater wird seinen Aufwand direkt an Sie berechnen (Bestandteil der Kaufnebenkosten) – die Kosten sind gering.

Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, sehr geehrte Kaufinteressenten,
regelmäßig erreichen uns Anrufe von interessierten Kunden, die Wohnungseigentum in von uns verwalteten Häusern erwerben möchten. Die Daten einer Eigentümergemeinschaft unterliegen grundsätzlich dem Datenschutz – hier mit der Ausnahme, dass dies nicht für Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gilt. Der verkaufende Eigentümer also darf Ihnen regelmäßig umfangreich Auskunft erteilen. Der Verwalter hingegen nicht – er ist an das Datenschutzgesetz gebunden. Für die Verwaltung ist der Kaufinteressent ein fremder Dritter – Auskünfte darf er nicht erteilen. Eine Beratung des Kaufinteressenten kommt ebenfalls nicht in Betracht – auch hierzu ist er nicht befugt. Selbstverständlich ist auch der Versand von Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ohne schriftliche Vollmacht des Eigentümers ausgeschlossen.

Den optimalen Überblick erreichen alle Vertragsparteien, wenn Sie Einsicht in die Teilungserklärung sowie in die mindestens letzten drei Protokolle einer Eigentümergemeinschaft nehmen. Juristische Detailfragen klärt der Notar beim Verbriefungstermin (oder bei einem Beratungstermin im Notariat vorab – gute Notare bieten diese Leistung an).

Praxistipp:
Wird die Verwaltung schriftlich vom verkaufenden Eigentümer bevollmächtigt, Auskünf-te an Dritte erteilen zu dürfen, ist das legitim. Diese Leistung stellt jedoch regelmäßig eine Zusatzleistung für einzelne Eigentümer dar, die eine Aufwandsentschädigung mit sich bringt. Gerne beraten wir hierzu.

Fazit:
Liegt eine schriftliche Vollmacht zur Auskunftserteilung nicht vor und beruft sich die Ver-waltung auf ihre Schweigepflicht, so ist dies die einzig gesetzeskonforme Vorgehenswei-se. Weder ist dies schlechter Service noch der Verwalter ein mäßiger Dienstleister. Im Gegenteil – die Daten der Eigentümergemeinschaft sind vertraulich.

Vielen Dank für Ihr Verständnis.

Sehr geehrte Kunden,
im Zusammenhang mit der Hausordnung bestehen in der Praxis häufig Missverständnisse über die Handhabung. Mit dieser Zusammenstellung informieren wir Sie über die Fakten zum Thema Hausordnung.

Bindungswirkung
Ein unter Wohnungseigentümern weit verbreiteter Irrtum ist, dass auch Mieter oder sonstige Dritte, denen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zum sonstigen Gebrauch überlassen wurde, an die Regelungen der Hausordnung gebunden wären. Grundsätzlich gelten die Regelungen der Hausordnung nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.¹ So stehen vermietende Eigentümer stets vor dem Problem, die beschlossene oder vereinbarte Hausordnung als Grundlage des Mietverhältnisses zu fixieren. Dies insbesondere dann, wenn nach der Begründung des Mietverhältnisses beschlussweise die Hausordnung ergänzt wird.

Durchsetzung
Die Hausordnung regelt den Gebrauch und die Nutzung des Wohneigentums im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Hieraus ergeben sich individuelle Beseitigungsansprüche von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer.

Hiervon unberührt bleiben gesetzliche Ansprüche auf Störungsbeseitigung (§ 1004 BGB). Aus diesen ergeben sich entsprechende Ansprüche des Eigentümers/Mieters gegen Dritte.

Die Stellung der Hausverwaltung
Im Gegensatz zur verbreiteten Auffassung ist der Verwalter nicht berechtigt, Verstöße gegen die Regelungen der Hausordnung aus eigener Kompetenz zu ahnden. Der Verwalter kann zwar im Rahmen der Organisation der Hausordnung gegen Störer (wenn Wohnungseigentümer) eine Abmahnung aussprechen – in den wenigsten Fällen beseitigen diese die Störung. Auch entfaltet eine solche Abmahnung keinen Rechtsnachteil für den Störer – sie kann im eigentlichen Sinne nur als Appell verstanden werden.

Die Vornahme von Sanktionshandlungen oder die gerichtliche Durchsetzung von Unterlassungs- bzw. Störungsbeseitigungsansprüchen hingegen obliegt ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer selbst. Der Verwalter besitzt keine Weisungs-, Abmahnungs- oder sonstige Befugnisse gegenüber Mietern oder sonstigen Dritten. Entsprechend setzt die Handlung des Verwalters voraus, dass die Eigentümergemeinschaft rechtskräftige Ermächtigungsbeschlüsse (hier mit einfacher Mehrheit) fasst. Deren Umsetzung obliegt der Verwaltung.¹

Die Aufgabe der Verwaltung im Fall eines Verstoßes gegen die Hausordnung
In der Praxis ergeben sich folgende Konstellationen:

1. Die Hausverwaltung wird selbst Zeuge des Verstoßes gegen die Hausordnung (eher selten). In diesem Fall kann diese schriftlich an den Störer appellieren. Einen Miteigentümer kann sie abmahnen. Weitere Maßnahmen bedürfen der Beschluss-fassung der Gemeinschaft.
2. Die Hausverwaltung erhält Kenntnis durch Dritte. In diesem Fall ist die Verwaltung angewiesen, dass ihr der Verstoß schriftlich gemeldet wird. Häufig sind die sich gestört fühlenden Eigentümer nicht bereit, den Verstoß schriftlich anzuzeigen, verbunden mit dem Argument, man möge den „Hausfrieden“ nicht gefährden. Auf Basis eines anonymen Hinweises darf die Verwaltung jedoch nicht tätig werden – es fehlt schlichtweg an der Grundlage der Beschwerde. Liegt ein schriftlicher Hinweis vor, appelliert die Verwaltung an den Störer bzw. dessen Eigentümer, mit der Bitte um Unterlassung.
3. Im wiederholten Störfall kann die Verwaltung einen Beschluss auf der nächsten Eigentümerversammlung herbeiführen, weitere Maßnahmen einzuleiten. Neutraler ist es, der Beschlussantrag folgt aus den Reihen der Eigentümergemeinschaft.

Die optimale Lösung – individuelle Abwehrrechte
In der Regel viel schneller zum Erfolg – nämlich die Unterlassung einer Störung – kommt die beeinträchtigte Partei durch eine Individualklage. Immer dort, wo Eigentumsrechte verletzt werden (z.B. Lärm, Beschädigung, Beeinträchtigung von Fluchtweg oder Brandschutz, Verstöße gegen Zweckbestimmungen, etc.), ist ein direktes Vorgehen gegen den Störer möglich. Eine Einschaltung der Eigentümergemeinschaft und damit – neben dem Zeitverlust – das Risiko einer Ablehnung der Vergemeinschaftung, ist damit hinfällig. Die klagende Gemeinschaft der Eigentümer sollte die absolute Ausnahme darstellen.

_{1) Quelle: Elzer-Fritsch-Meier, III. Auflage WEG, 2018}

Gerade in der Übergangszeit, aber vor allem auch bei zweistelligen Minustemperaturen, im Außenbereich erreichen uns häufig die Anrufe unserer Kunden zu o.g. Thema. Die Heizanlage Ihrer Wohnanlage ist von geschulten Fachleuten richtig eingestellt worden. Die Vorlauftemperatur wird so eingestellt, dass in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20 - 22 Grad Celsius erreicht wird. Gemessen wird die Temperatur in der Raummitte auf ca. 1 Meter Höhe.

Mit Erreichen der eingestellten Innenraumtemperatur drosselt der Heizkörper seine Leistung bis hin zum völligen Erkalten – es liegt kein Mangel vor, sondern die Temperaturregelung funktioniert.

Dennoch kann ungeachtet dessen eine Störung vorliegen. Die häufigste Störursache ist, dass den Sommer über das Thermostatventil nicht bewegt wird. Dadurch stellt sich der Temperaturregler fest (kleiner Stift im inneren des Ventiles) – er kann nicht öffnen und der Heizkörper bleibt kalt. Dann gehen Sie bitte wie folgt vor:

1. Umwickeln Sie das Thermostatventil mit einem Handtuch und klopfen Sie dagegen – dadurch kann sich der Stift lockern und der Heizkörper wird warm.
2. Bleibt Möglichkeit 1) ohne Erfolg, kann man den Thermostatkopf mit etwas handwerklichem Geschick abbauen, den Stift lockern (Vorsicht, dass dieser nicht rausrutscht) und das Ventil wieder anbringen.
3. Natürlich hilft auch immer der Heizungsfachmann Ihrer Wahl – die Beauftragung erfolgt direkt (nicht durch die Verwaltung), ebenso die Kostentragung.

Wird in der Folge die Temperatur von 20 bis 22 Grad nicht erreicht, kann man mit einer Reihe von Maßnahmen in der Wohnung dafür Sorge tragen, dass sich das Problem löst. Bitte prüfen Sie daher zuerst:

1. Kann der Heizkörper frei abstrahlen? Ein bodenlanger Vorhang oder eine Heizkörperverkleidung verhindert dies. Bitte achten Sie darauf, dass Vorhänge oberhalb der Heizkörper enden.
2. Verfügt Ihr Heizkörper noch nicht über ein Thermostatventil? Dann sind diese dringend nachzurüsten (Kostentragung trifft den Eigentümer).
3. Haben Sie ggf. Heizkörper abgebaut – dann reicht die Heizleistung nicht mehr aus.
4. Sind die Wohnungszwischentüren vorhanden? Dies ist wichtig, weil die Wärmeabgabe des Heizkörpers stets auf den Raum ausgelegt wurde.
5. Wenn Ihr Thermostatventil über einen Fernfühler verfügt – ist dieser an der kältesten Stelle angebracht?
6. Wird Ihr Heizkörper nicht ganzflächig warm – bedarf er einer Entlüftung. In diesem Fall wenden Sie sich bitte an eine Fachfirma Ihrer Wahl.

Abschließend helfen Ihnen noch folgende Tipps zur Energieeinsparung:

Tipp 1:
Schließen Sie nachts die Rollläden. Der Raum zwischen Fenster und Rollladen wirkt gut dämmend.

Tipp 2:
Wenn Sie Ihre Idealeinstellung am Thermostat gefunden haben – verändern Sie diese nicht mehr (auch nicht zur Nachtzeit oder im Sommer). Die Heizungssteuerung regelt über eine Nachtabsenkung die Zeiten selbständig. Durch das Abdrehen des Thermostatventils kühlt morgens der Raum aus und benötigt mehr Energie zum Aufheizen.

Tipp 3:
Achten Sie auf ausreichende und vor allem richtige Belüftung. Informationen zum richtigen Lüften finden Sie zahlreich im Internet. Hier werden noch viele hilfreiche Informationen zum Thema „Energiesparen beim Heizen“ angeboten.

Sollten Sie – nach Überprüfung o.g. Punkte – noch nicht mit der Heizleistung zufrieden sein, bitte rufen Sie uns an. Gemeinsam mit den Fachleuten gelingt es uns sicher, eine befriedigende Situation zu schaffen, allerdings gilt: Weder Hausmeister noch Hausverwaltung können in die Heizungssteuerung eingreifen. Die komplexe Technik kann nur noch von autorisiertem Fachpersonal bedient werden.

Eine – wenngleich teure – Lösung ist die Erhöhung der Vorlauftemperatur. Beachten Sie bitte, dass in diesem Fall die Heizkosten je 1 Grad höherer Innenraumtemperatur um ca. 6% steigen. Dies jedoch für alle Nutzer. Daher bedarf dieser Wunsch regelmäßig eines Beschlussantrags und sollte das letzte Mittel zur Wohlfühltemperatur sein.

Die richtige Raumtemperatur liegt

• im Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer bei 20 bis 22 °C
• in Küche, Schlafzimmer und Diele bei 16 bis 18 °C
• im Bad bei 20 bis 24 °C

Eigentümergemeinschaften, die einen Verwalter neu bestellen wollen, kennen zumeist nur ein Kriterium: Der Bruttoendpreis je Wohnung und Jahr.

Dem einen oder anderen verantwortungsvollen Eigentümer ist schon bewusst, dass es doch erhebliche Unterschiede geben muss in der Qualität. Nur selten setzt sich dieses Denken aber durch – letztendlich wird dem augenscheinlich günstigsten Verwalter mit großer Wahrscheinlichkeit der Vorzug gewährt.

Dabei stellt die Verwalterwahl eine gewichtige Entscheidung dar – geht es doch darum, das wertvolle Lebenskapital erhalten zu wissen. Nicht selten greift der neue Hausverwalter, der eigentlich Vermögensverwalter ist, auch auf enorme Geldwerte in Form von Rücklagen zu. Ein Vermögensverwalter aber erhält ein Vielfaches der Verwaltergebühr eines Hausverwalters im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Egal, wie gut oder schlecht ein Vermögensverwalter arbeitet – er erhält bis zu 1,5% des verwalteten Vermögenswertes im Jahr als Vergütung.

Beispiel:

Fond mit einem Wert von € 300.000,–; Vergütung des Fondsverwalter 1,5% = € 4.500,–.
Eine Hausverwaltervergütung für eine 4-Zimmer-Wohnung mit gleichem Wert wird im Höchstfall € 500,– brutto betragen.

Die guten Hausverwaltungsfirmen

• haben eine ausreichende Versicherungsdeckung für eigenes Verschulden;
• sind in einem Verband organisiert;
• gehen regelmäßig auf Weiterbildung und bieten solche Ihren Beiräten an;
• vermeiden prozessuale Angelegenheiten;

Die Liste ist eigentlich unendlich. Nur um beispielhaft weitere Argumente zu nennen, oh-ne Anspruch auf Vollständigkeit: Erreichbarkeit, Präsenz, Schulungsbereitschaft, Regio-nale Nähe, Ausbildungsbetrieb usw.

Beispiel Kostenoptimierung: Der Rahmenvertrag Versicherung

Dobbertimmobilien–Kunden sind besser versichert. Hier ermöglicht ein entsprechendes Prämienvolumen, die Aufwendungen für Versicherungsverträge des einzelnen Hauses zu optimieren. Und dabei sind die Versicherungsbedingungen erheblich verbessert ge-genüber Standardverträgen. Die Schadensabwicklung ist optimiert. Der Vorteil ist, dass nicht das einzelne Haus betrachtet wird, sondern der Rahmenvertragspartner. Unver-hältnismäßige Prämienanpassungen, hohe Selbstbeteiligung oder Versicherungsaus-schluss können somit weitestgehend vermieden werden.

Dieser geldwerte Vorteil zeigt sich durch – um bis zu 35% - reduzierte Versicherungsprämien.

Eine Verwaltergebühr kann also nicht pauschaliert betrachtet werden. Jede Verwal-tung hat eine andere Kalkulationsgrundlage – weil der Aufwand, den die Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft betreibt, sich stark unterscheidet.

Die Abnahme

Abnahme und Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaft:
Die Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums der neu gekauften Wohnung ist ein Vorgang, der ausschließlich auf dem Vertragswerk Verkäufer/Käufer basiert. Diese ist also zwingend vom Eigentümer bzw. seinem Bevollmächtigten zu erklären.

Abnahme und Hausverwaltung: Ist die Eigentümergemeinschaft bzw. die werdende Eigentümergemeinschaft unzuständig, so ist es die Hausverwaltung ebenso. Häufig wird angenommen, der Verwalter sei in den Abnahmevorgang involviert – hier handelt es sich um eines der landläufigeren Missverständnisse im WEG.

Eine Teilnahme am Abnahmevorgang ist – mangels gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage – nicht vorgesehen. Wird eine solche gewünscht, agiert der Verwalter als neutraler Begleiter, der allenfalls protokolliert. Da es sich um keine Leistung aus Gesetz oder Verwaltervertrag handelt, erhält der Verwalter hierfür seinen Zeitaufwand erstattet.

Eine Verfolgung von Gewährleistungsmängeln oder gar Ansprüchen scheidet mangels Legitimation aus. Die Aufgabe der Verwaltung beschränkt sich auf den Hinweis auf vorhandene Gewährleistungsfristen und der Einbringung von Beschlussvorschlägen zu

• Einschaltung eines neutralen Sonderfachmannes zur Feststellung von etwaigen Mängeln (z.B. vor Ablauf der Gewährleistungsfristen für das gemeinschaftliche Eigentum)
• Verfolgung dieser Mängel durch Beauftragung eines juristischen Beistandes

Im Sondereigentum ist der WEG-Verwalter strikt unzuständig. Sollte parallel zum Verwaltervertrag nach WEG auch ein Verwaltervertrag für die Sondereigentumsverwaltung bestehen, verhält es sich anders.

Mängelrechte¹:
Grundsätzlich fallen die Ansprüche der Verfolgung von primären Mängelansprüchen (z.B. Nacherfüllung) aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum in die alleinige Rechtszuständigkeit des Erwerbers. Ein Vergemeinschaftungsbeschluss – die Eigentümergemeinschaft zieht diese Ansprüche durch einfachen Mehrheitsbeschluss an sich – kann jedoch erfolgen.

Die Fristsetzung und die Verfolgung von Verzugsansprüchen (z.B. Vorschuss Ersatzvornahme) sind durch jeden einzelnen Eigentümer möglich (nur mit Leistung an die Gemeinschaft). Eine Vergemeinschaftung ist einem Mehrheitsbeschluss zugänglich.

Die Erwartungshaltung der Beteiligten gegenüber dem Verwalter bei der Inbetriebnahme des Neubaus

1. Der teilende Eigentümer/Bauträger
   Es wird erwartet, dass der Verwalter an der Übergabe der Sondereigentumseinheiten teilnimmt, ebenso wie an der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. So soll es immer noch vorkommen, dass Notare in Kaufverträgen oder gar in der Teilungserklärung eine Abnahme gemeinschaftlichen Eigentums durch die Verwaltung formulieren. Solche Klauseln sind neben deren Unwirksamkeit auch Unsinn. Der Verwalter nimmt ausschließlich als neutrale, funktionslose Partei an Gewährleistungsvorgängen teil. Und tut gut daran, seine Position auch als solche klarzustellen.
2. Der Käufer
   Die Erwartungshaltung unterscheidet sich kaum von der des teilenden Eigentümers. In der Durchsetzung eigener Ansprüche – irrtümlich auch aus Mängeln am Sondereigentum – erwartet der Käufer eine Interessensvertretung gegenüber dem teilenden Eigentümer.

Die Realität bei der Inbetriebnahme des Neubaus

Kosten: Der Neubau wird im ersten Jahr höhere gemeinschaftliche Kosten verursachen, als in den Folgejahren. So sind, u.a. aus bauphysikalischen Gründen, die Heizkosten überdurchschnittlich hoch. Außerdem sind in der Bezugsphase ein deutlich höherer Reinigungsaufwand und eine intensivere Hausmeisterleistung erforderlich. Als Erfahrungswert kann in allen Fällen mit einem Aufschlag von ca. 30% gerechnet werden. Wer einmal einen Neubau im Sommer übernommen hat, mit Abnahme des Gemeinschaftseigentums in den heißen Monaten, der weiß, welcher enorme Verbrauch alleine an Wasser entsteht, die Außenanlage fachgerecht zu pflegen und zu warten.

_{1 Das Thema „Mängelrechte beim Neubau“ ist umfangreich und komplex. Es ist zwingend zu empfehlen, rechtliche Beratung durch Fachjuristen in Anspruch zu nehmen.}

Sehr geehrte Eigentümerin, sehr geehrter Eigentümer,
mit diesem Schreiben informieren wir Sie über die Rechtslage und die Handhabung der Jahresabrechnung für Ihr neu erworbenes Wohneigentum im Falle eines Eigentümerwechsels.

Als Verwalter sind wir verpflichtet, die Abrechnung objektbezogen für das Kalenderjahr zu erstellen. Sie erhalten bis ca. einem halben Jahr nach Abrechnungszeitraumende eine Jahresabrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum. Die Hausgeldzahlungen des Verkäufers sind dabei selbstverständlich angerechnet. Sicher haben Sie im Notarvertrag Regelungen mit dem Voreigentümer getroffen. Diese betreffen jedoch ausschließlich die beiden Parteien Käufer – Verkäufer und berührt die Abrechnung nicht. Im Gegenteil – die Hausverwaltung erhält in der Regel nicht einmal Kenntnis vom Inhalt des Notarvertrages.

Die richtige Vorgehensweise

Direkt nach dem Ankauf: Bitte zeigen Sie uns den verbindlichen Übergang der Nutzen und Lasten schriftlich an. Ab diesem Zeitpunkt werden wir für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einzug des monatlichen Hausgeldes organisieren. Die Zahlungspflicht der Verkäuferin/des Verkäufers endet jedoch erst mit Eigentumsübergang im Grundbuch. Zur Erleichterung der Organisation des Zahlungsverkehrs werden Sie ein SEPA-fähiges Formular zum automatischen Hausgeldeinzug erhalten. Mit diesem ermächtigen Sie die Hausverwaltung, den regelmäßigen und automatischen Einzug des monatlichen Hausgeldbetrages vorzunehmen.

Mit Erhalt der Jahresabrechnung: Sofern Ihnen die Hausgeldabrechnung vorliegt, nehmen Sie bitte die – entsprechend den Regularien des abgeschlossenen Notarvertrages – Verrechnung mit Ihrem Vertragspartner vor. In der Regel erfolgt bei einem Eigentümerwechsel ohne Bewohnerwechsel keine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten. Für andere Weisungen bitten wir Sie um Mitteilung per Email an info@dobbertimmobilien.de.

Vorgang A: Ohne ausdrückliche Weisung erhalten Sie die Jahresabrechnung sowie die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den gesamten Abrechnungszeitraum ohne Trennung. Eine Verrechnung mit dem Verkäufer erfolgt direkt durch Sie.

Vorgang B: Sie weisen die Hausverwaltung an, dem Heizkostenabrechnungsdienst einen Eigentümerwechsel (die Abrechnung erfolgt ohne Zwischenablesung nach Gradtagzahlen) zu melden – von den durch den Heizkostenabrechnungsdienst entstehenden Kosten (ca. Euro 50,–, verteilt jeweils zur Hälfte auf jeden zeitanteiligen Abrechnungsteil) haben Sie Kenntnis genommen. Sie erhalten eine Hausgeldabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr mit Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für den jeweiligen Eigentums- oder Nutzungszeitraum.

Vorgang C: Eine Zwischenablesung durch den Heizkostenabrechnungsdienst wurde durch Sie veranlasst. Entsprechend erfolgt eine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nach Verbrauch. Die Kosten der Zwischenablesung werden Ihnen belastet. Sie erhalten eine Hausgeldabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr mit Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für den jeweiligen Eigentums- oder Nutzungszeitraum.

Zusatzauftrag: Ich weise die Hausverwaltung an, mir auch eine getrennte Hausgeldabrechnung entsprechend den Nutzungszeiträumen gem. Heiz- und Warmwasserkosten zuzustellen. Die hier anfallenden Kosten in Höhe von brutto Euro 50,– gehen zu meinen Lasten.

Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, 
die Themen rund um Ihr Wohnungseigentum werden immer komplexer. Die Tagesordnung der regulären – einmal jährlich – stattfindenden Versammlung erreicht nicht selten einen Umfang von 20 Tagesordnungspunkten und mehr. 

Die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft sieht zudem vor, dass die Untergemeinschaften separat zu den Tagesordnungspunkten 

• Genehmigung der Jahresabrechnung
• Genehmigung des Wirtschaftsplanes 

sowie zu allen Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung abstimmen. Dadurch vervielfachen sich die Beschlussfassungen zu diesen Themen. 

Um die Versammlung in einem noch zumutbaren Zeitraum durchzuführen, ist es leider nicht möglich, Einzelfragen zur Jahresabrechnung während der Versammlung zu klären. Daher bitten wir Sie, Ihre Fragen vorab per Email an Herrn Dobbert oder Herrn Gamm unter ... weiterzuleiten oder Herrn Dobbert/Herrn Gamm telefonisch unter Tel. 0 79 73/3 01 98 03 zu kontaktieren.

Die Hausverwalter setzen sich dann zeitnah mit Ihnen in Verbindung, um eventuelle Fragen im Vorfeld abzuklären.
Für Ihr Verständnis bedanken wir uns sehr. 
 

Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, sehr geehrte Bewohner, 
wer kennt das nicht: da hält sich – ob Eigentümer oder Mieter – jemand mal wieder nicht an die Mülltrennung. Ob Sperr- oder Sondermüll, alles landet in der Restmülltonne. Womit dieser für den eigenen Hausmüll oft nicht mehr ausreicht. Was tun?

Erhöht man – selbstverständlich nach Beschlussantrag – die Entsorgungskapazität, werden zusätzliche Kosten generiert. Das ist nicht gewollt, also muss die Hausverwaltung das Problem lösen. 

Ihre Verwaltung wird gerne appellieren. Ein informativer Aushang oder eine Bewohnerinformation kann weiterhelfen. Oftmals aber bleibt es beim fruchtlosen Appell und nicht selten landet die Bewohnerinfo wieder da, wo sie nicht hin soll – im Restmüllbehälter. Weitere Maßnahmen kann und darf die Verwaltung ohne Beschlussfassung nicht ergreifen. 

Die Vorschriften zur Mülltrennung sind öffentlicher Art – sie entspringen den kommunalen Abfallsatzungen. Verstöße gegen diese sind Ordnungswidrigkeiten. Der Verursacher einer solchen ist im Fall der Fälle anzuzeigen. Dies wiederum kann nur erstatten, wer Zeuge des Vorfalls ist. In den seltensten Fällen ist dies die Verwaltung. Zivilcourage und direktes Handeln sind gefragt. 

Viele Kommunen bieten eine Müllberatung an. Diese unterstützt bei der Frage nach Spezialmüllbehältern (Papier, Bio, etc.) – ein Termin vor Ort bringt Lösungen. 

Bei größeren Wohnanlagen kann Ihr Verwalter Kontakt zu Abfallspezialisten herstellen. Deren Abfallmanagement hilft in einigen Fällen zur Kosteneinsparung. Diese Entsorgungsspezialisten verfügen auch über Entsorgungssysteme nach z.B. Gewicht oder Kubatur und bieten parallel die Abrechnungsdienstleistung hierfür an. 

Fazit: Es gibt mannigfaltige Lösungsansätze zum Thema Müll. Diese sind fast ausnahmslos mit Kosten verbunden, teilweise ist deren Weiterberechnungsmöglichkeit auf die Mieter umstritten. Das gilt es in Kauf zu nehmen. Die Verwaltung jedenfalls tritt auch hier als neutraler Moderator auf – die Durchsetzung der kommunalen Abfallsatzungen obliegt ihr nicht. 
 

Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (auch faktische WEG)

Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber im Grundbuch eingetragen ist und dieser Erwerber Besitz an der erworbenen Wohnung hat (die Übergabe an diesen ist erfolgt). Mit diesem Zeitpunkt begründet sich außerdem die Hausgeldzahlungspflicht für alle Einheiten gem. Wirtschaftsplan, auch wenn sich diese noch im Besitz des teilenden Eigentümers (Bauträgers) befinden. Sie begründet sich für die gesamte werdende Eigentümergemeinschaft, jedenfalls immer für die betroffene Wirtschaftseinheit. Auf den Bautenstand der übrigen Wohnungen kommt es hierbei nicht an. 

In der Praxis stellt dies ein kaum lösbares Abrechnungsproblem dar. Der teilende Eigentümer argumentiert häufig, dass ja gar keine Kosten (jedenfalls Verbrauchskosten) anfallen würden und eine Hausgeldzahlung deshalb entbehrlich sei. Zur vollen Hausgeldzahlung sieht sich dieser oft nicht veranlasst. 

Die Hausgeldabrechnung erfolgt zwingend für den gesamten Abrechnungszeitraum für die Einheit. Eine Trennung der Eigentumszeiträume findet nicht statt – die Rechtsprechung legt eine einheitenbezogene Abrechnung (BGH 11.02.2011-V ZR 113/11) fest. 
Der neue Eigentümer erhält die Abrechnung und übt das Stimmrecht zu deren Genehmigung, hier für die Abrechnungsspitze, aus. Für diese haftet der Käufer auch. 

Die Abrechnungsspitze
Die Abrechnungsspitze im WEG ermittelt sich wie folgt: 

1. Ermittlung Ist-Kosten der jeweiligen Einheit gem. Hausgeldabrechnung
2. Ermittlung der Soll-Hausgeldzahlung gem. Wirtschaftsplan für den Abrechnungs-zeitraum (nicht die tatsächlichen Einnahmen sind maßgebend, es wird unterstellt, dass das Hausgeld komplett für den Abrechnungszeitraum als Einnahme vorliegt)
3. A minus B = Abrechnungsspitze

Die Folgen einer nicht vollständigen Hausgeldzahlung durch den teilenden Eigentümer 
Eine teilweise oder ganz unterlassene Hausgeldzahlung durch den teilenden Eigentümer führt direkt zu Liquiditätsproblemen der werdenden Eigentümergemeinschaft. Gerade im ersten Jahr sind die Ausgaben überdurchschnittlich hoch (Inbetriebnahme, Vorfälligkeiten von Prämien und Wartungsverträgen, etc.). Diese müssen zwingend vermieden werden, was nur einhergeht mit der Beitreibung der gem. Wirtschaftsplan geforderten Hausgeldbeiträge. Womit bereits zu Beginn der gemeinsamen Zusammenarbeit innerhalb der faktischen Eigentümergemeinschaft ein starkes Missverhältnis entsteht. Die Verwaltung muss – in Ausübung deren gesetzlichen Pflichten – als Vertreterin der faktischen Eigentümergemeinschaft gegen den teilenden Eigentümer, der die Verwaltung in der Regel bestellt hat, juristisch vorgehen. Was in jedem Fall zu Verstimmung und Verständnislosigkeit führen wird. 

Die Praxislösung

1. An der vollständigen Hausgeldeinzahlung durch alle Beteiligten ab der Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft führt kein Weg vorbei. Teilender Eigentümer und Hausverwaltung sind gut beraten, von der ersten Stunde die Zah-lungspflicht zu beziffern und umzusetzen. 
2. Die Abrechnungsspitze ist dann richtig ermittelt und der teilende Eigentümer kann notarvertraglich vereinbaren, dass der Saldo anteilsmäßig, entsprechend dem Besitzzeitraum, dem Käufer und dem Bauträger betreffen. Die Heiz- und Warm-wasserkostenabrechnung kann man entsprechend den Nutzungszeiträumen splitten und den jeweiligen Nutzungszeiträumen richtig zuordnen. Die übrigen Betriebskosten werden zeitanteilig verrechnet. 
3. Gegen eine entsprechende Sondervergütung (Zeitaufwand) kann – neben der einzelnen einheitenbezogenen Abrechnung nach WEG – ggf. die Verwaltung die Verrechnung für die jeweiligen Partner entsprechend der Nutzungszeiträume (bei vorhandener gesplitteter Verbrauchsabrechnung) als zusätzliche Serviceleistung vornehmen.  
4. Somit ist gewährleistet, dass der teilende Eigentümer nicht mit Verbrauchskosten belastet wird, die nicht in seinem Besitzzeitraum angefallen sind. An den übrigen Kosten aber nimmt er vollumfänglich teil.
    

Die Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Dieses Recht wäre ggf. durch jeden einzelnen Eigentümer durchsetzbar. 

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage bestimmt sich nach Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums, dem Alter des Gebäudes, der technischen Ausstattung und nach der Qualität der bisherigen Instandsetzungsmaßnahmen. Sie soll so gebildet wer-den, dass Sonderumlagen nur in Ausnahmefällen notwendig sind. 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Instandhaltungsrücklage festzulegen. 

1. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsver-ordnung (Geltung ab 29.08.1990) – hier § 28 Instandhaltungskosten

Die II. BV sichert einen Mindesterhaltungsstandard gemeinschaftlichen Eigentums. Diese staffelt sich nach Baubeginn und technischer Ausstattung. 

Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden: 

1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro,
2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 Euro,
3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.

Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.
Garagen sind hierbei nicht berücksichtigt.
Es handelt sich um eine Mindestempfehlung. Außerdem wurden diese Zahlen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegt, dessen Ausstattungsstandard zumeist unter dem von Eigentümergemeinschaften liegt.  

2. Berechnung nach Lebensdauer und Reparaturzyklen

Einen Anhalt über die zu erwartenden Kosten für Instandhaltung geben die Reparaturzyklen, bezogen auf die ursprünglichen Baukosten. Diese Betrachtung bezieht sich auf eine 100-jährige Lebensdauer eines Bauwerkes. In dieser Zeit ist es notwendig, ca. 130% der ursprünglichen Baukosten in das Bauwerk zu reinvestieren. Dies bedeutet eine jährli-che durchschnittliche Investitionssumme von 1,3% der Bausumme. Es entspricht einem sehr guten Unterhaltungsniveau, wie es derzeit in der Bundesrepublik Deutschland noch üblich ist.  

Hierbei zu berücksichtigen ist, dass jede Reparatur (z.B. auch Anstrich Treppenhaus etc.) in diesen Zyklen berücksichtigt sind. Ausdrücklich sei festgestellt, daß es sich bei der Pro-zentzahl 130 ausschließlich um die Investition in gemeinschaftliches Eigentum handelt, also keinerlei Sondereigentum berücksichtigt. Es wird bei dieser Betrachtung von sog. Großreparaturzyklen ausgegangen, die jeweils nach 30 Jahren eintreffen. 

Nach Potyka-Zabrana (Sachverständige Bau) soll die reinvestierte Summe sogar höher sein als 130% in 100 Jahren. Es ergibt sich hier folgende Berechnung für ein Wohnhaus:

Innerhalb der ersten 30 Jahre wird in der Praxis eine Verschiebung dieser Zyklen vorkommen. In dieser Zeit ist das Wohneigentum noch finanziell belastet. Für die Praxis ergibt sich daher folgende anwendbare Regelung: 

Nach dieser Vorgabe werden in den ersten 30 Jahren bis zu 39% der ursprünglichen Bau-summe (ohne Grundstück) in gemeinschaftliches Eigentum investiert.  Diese Zahlen beinhalten nicht die Behebung ursprünglicher Baumängel, deren Beseiti-gung eigentlich im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen abgedeckt sein sollen. Für eine Eigentümergemeinschaft mit 14 Wohnungen, Baujahr 2008, Wohnfläche ca. 1.100 qm, ergeben sich demnach folgende Werte: 
 

• Nach II. BV: 1100 qm mal € 8,10,–  € 8.910,– jährlich

Nach Reparaturzyklustabelle: 

• Baukosten: € 1.500,–/qm mal 0,8% € 12,–/qm € 13.200,– jährlich            

oder bei Betrachtung Tabelle nach Potyka-Zabrana: 

• Baukosten: € 1.500,--/qm mal 1,30% € 19,50/qm € 21.450,– jährlich

Innerhalb dieser Spanne ist die jährliche Rücklagenbildung festzulegen. Sie verändert sich, wenn

1. in der Vergangenheit zu wenig Rücklagen gebildet wurden
2. bei bereits durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen
3. die Gemeinschaft einen Anteil der jährlichen Reparaturen bzw. Instandhaltun-gen im Rahmen der Jahresabrechnung trägt

Gegebenenfalls kann auch die Bonität einer Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden. Die Rücklagenbildung nach den Reparaturzyklen wurde so dimensioniert, dass Son-derumlagen für notwendige Instandhaltungen die absolute Ausnahme darstellen. 

Fazit

Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um eine Empfehlung der Hausverwaltung an die Eigentümergemeinschaft aufgrund fachlicher Recherchen. Der Standard des Wohneigentums kann nur aufrechterhalten werden, wenn die Vorgaben der zweiten Berechnungsverordnung überstiegen, jedoch keinesfalls unterschritten, werden.

Bei der Bewertung von Immobilien sind u.E. die Instandhaltungsrücklage sowie die Höhe der jährlichen Rücklagenbildung von sogar entscheidender Bedeutung. Die Erfahrungen zeigen, dass die Berechnung nach Reparaturzyklen – obwohl auf den ersten Blick ungewöhnlich hoch erscheinend – durch die Praxis bestätigt werden. Im Umkehrschluss kann festgestellt werden, dass dort, wo ordentliche Rücklagenbildung bisher versäumt wurde, mit Sonderumlagen zu rechnen ist, die sich wert mindernd auswirken. Vor allem bei Immobilien, deren Baujahr zwischen 1970 und 1980 liegt. 

Schaden am Hausrat
Bei Wasserschäden, die durch Gebäudetechnik entstehen, sind Ihre Einrichtungsgegenstände im Allgemeinen nicht mitversichert. 

Schäden dieser Art werden durch eine – von Ihnen – privat abgeschlossene Hausratversicherung abgedeckt. Der Abschluss einer privaten Hausratversicherung ist daher unbedingt empfehlenswert, jedoch nicht verpflichtend (ausgenommen, dies ist mietvertraglich vereinbart). 

Schaden am Sondereigentum der Wohnung (Anstrich, Parkett, Putz etc.)
Wird als Folge eines – im Rahmen der Versicherungsbedingungen gedeckten – Wasserschadens Sondereigentum beschädigt, ist dies üblicherweise über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Die Regulierung erfolgt in diesem Fall direkt zwischen dem Geschädigten und dem Versicherer – für das Sondereigentum ist der Verwalter in der Regel unzuständig.  

Der Folgeschaden im Sondereigentum der Wohnung, z.B. der Anstrich, ist jedoch nicht über die Gebäudeversicherung abgesichert, wenn ein Schadenereignis nicht vorliegt. Hier bleibt immer ein Restrisiko beim Eigentümer. 

Folgeschäden in der Wohnung, z.B. abgetrocknete Wasserflecken, die nicht einem Schadenereignis zuordenbar sind, betreffen immer den Inhaber der Wohnung. Weder kommt die Gebäudeversicherung dafür auf, noch ist der Gemeinschaft der Folgen-schaden anzulasten. Es fehlt am Verschulden der Gemeinschaft, diesen verursacht zu haben. Ist allerdings, z.B. durch eine beschlussweise Sanierungsablehnung, ein Schaden entstanden, so handelt es sich hier um einen Haftpflichtfall. 

Die Praxis ist nicht kundenfreundlich!
Der Verwalter darf aber keine Regulierung im Sondereigentum zu Lasten der Gemeinschaft vornehmen – hier als einzige Ausnahme gilt die vorherige Deckungszusage der Versicherung. Der Kunde reagiert oft mit Unverständnis auf diese Tatsache. Seine Erwartungshaltung ist eine andere an den Hausverwalter. Wir verstehen uns als Dienstleister und Serviceunternehmen. Weshalb auch uns dieser Umstand nicht zufriedenstellt. Ändern können wir diesen nicht. Wir sind gerne bei der Suche nach günstigen und zuverlässigen Handwerkern behilflich, um rasch eine Lösung zu bieten.   
 

Sehr geehrte Bewohnerinnen und Bewohner, 
regelmäßig erreichen uns Anrufe von Bewohnern, in der angemieteten Wohnung bilde sich Schimmel. Zunächst ist es wichtig, Ruhe zu bewahren. Schimmel kommt in der Natur in mannigfaltiger Form vor – die wenigsten Arten sind gesundheitsgefährdend. Ungeachtet dessen – der Schimmel in der Wohnung muss weg. 

Erfahrungsgemäß liegt die Ursache von Schimmelbildung nur zu einem kleinen Teil an der Gebäudesubstanz. Dabei ist ein sogenannter Altbau nicht die schlechtere Wahl – im Gegenteil, je besser gedämmt ein Gebäude ist und je undurchlässiger die Fenster sind, umso mehr wird Schimmelbildung gefördert. Die wenigsten Häuser verfügen über eine kontrollierte Wohnraumlüftung (automatische Be- und Entlüftung). Daher sind Sie als Bewohner gehalten, richtig und regelmäßig zu lüften. Entsprechende Broschüren und Anleitungen gibt es deren genug – manchmal haben Sie eine solche als Anlage mit Ihrem Mietvertrag vereinbart. 

Das Wichtigste ist: Seien Sie aufmerksam. Je eher der Schimmel entdeckt wird, desto geringer ist der Aufwand der Schadensbehebung. Im Fall der Schimmelbildung – so bekämpfen Sie den Schimmel richtig: 

1. Besorgen Sie sich die Sofortbox zur Schimmelbekämpfung der Firma Alltrosan unter http://www.anschisobo.de/anschisobo.html. Auf dem Internetportal ist genau beschrieben, wie Sie vorgehen können. 
2. Vom selben Anbieter besteht unter gleichen Link eine tolle Anleitung zum richtigen Lüften. Und zu weiteren Sofortmaßnahmen, die man im Schimmelfall umsetzen kann (z.B. Möbel von der Wand wegrücken; richtige Beheizung; etc.).
3. Im Idealfall ist mit Schritt 1 und 2 das Problem gelöst. Wenn nicht, rufen Sie uns an. Ein Fachmann setzt sich mit Ihnen in Verbindung – in der Regel kann dann das Problem gelöst werden. 
4. Liegt die Ursache in der Gebäudesubstanz, entwickeln wir gern ein Konzept zur Sanierung. 
    

Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, 
kaum ein anderes Thema polarisiert so intensiv, wie die Diskussion über die Öffnungszeiten der Hauseingangstüre. 

Dem – im Regelfall als Hauptgrund angegebenen – Sicherheitsbedürfnis der Bewohner soll Rechnung getragen werden. Daher werden – oft im Rahmen einer Beschlussfassung zu Hausordnungen – Öffnungszeiten festgelegt, ab wann der Hausmeister die Türe zu verschließen und morgens wieder zu öffnen hat. Solche Regelungen stehen in Divergenz zum Brandschutz, wenn dadurch das Verlassen des Gebäudes ohne Schlüssel nicht mehr gewährleistet ist. Der verminderte Einbruchschutz ist zweitrangig. Im Brand- oder anderweitigem Notfall ist Panik vorprogrammiert und ein Schlüssel dann nicht bei der Hand. Zuletzt wurde dies durch das LG Frankfurt a. M. (AZ: 2-13 S 127/12) bestätigt. Das Verriegeln der Haustüre ist juristisch unwirksam. 

Praxistipp:  Mit der Nachrüstung der Hauseingangstüre mit einem Panikschloss ist man auf der sicheren Seite. Türen lassen sich dann auch im verriegelten Zustand von innen öffnen, ohne dass der Schlüssel vorliegt. Somit bringt man – mit überschaubarem Investitionsbetrag – Einbruchsschutz und Sicherheit im Brand- oder Notfall gut unter einen Hut. 

Fazit: Eigentümer sind gut beraten, veraltete Hausordnungsinhalte zu streichen und bestehende Öffnungs- und Verschlussregelungen neu zu definieren. Dabei handelt der Verwalter völlig professionell, die Nachrüstung eines Panikschlosses vorzuschlagen oder alternativ den Verriegelungsverzicht beschließen zu lassen.  

Die aktuelle Entscheidung des BGH

1. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. 
2. Ihre Zugehörigkeit zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz verlieren solche Versorgungsleitungen auch nicht dadurch, dass sie in den räumlichen Bereich des Sondereigentums eintreten.
3. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind wegen Verstoßes gegen die gesetzlichen Regelungen nichtig, d.h. rechtsunwirksam. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben.
4. Die im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitungen verlieren ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz (und damit die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum) allerdings von dem Punkt an, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums vorhandene Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

Folgen für die Praxis

Die noch mit Urteil vom 08.07.2011 (V ZR 176/10) durch den BGH getroffene Feststellung, wonach die im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Vor- und Rücklaufleitungen einer Zentralheizungsanlage nebst Heizkörpern und Thermostatventilen sondereigentumsfähig sind, ist in Anbetracht der oben wiedergegebenen Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 neu zu bewerten. 

A) Keine Sondereigentumszuweisung in der Teilungserklärung
Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine besondere Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörpern zum Sondereigentum enthalten, so sind diese grundsätzlich als zwingend gemeinschaftliches Eigentum anzusehen. Insoweit besteht Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten insbesondere der Instandhaltung und Instandsetzung hieran (auch von Thermostatventilen) trägt grundsätzlich die Gemeinschaft nach dem besonders vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel.

Zu beachten ist indes, dass nach der vom BGH in seinem Urteil vom 26.10.2012 geäußerten Rechtsauffassung Versorgungsleitungen ihre Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum verlieren und dem jeweiligen Sondereigentum zuzuordnen sind, sobald sie hinter einer im Sondereigentum vorhandenen dem jeweiligen Eigentümer dienenden Absperrvorrichtungen liegen. Hieraus folgt für diese Teile der Versorgungsleitungen, dass der jeweilige Sondereigentümer auf eigene Kosten für deren Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und demgemäß keine Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben ist. In das Sondereigentum eingreifende Beschlüsse der Eigentümerversammlung wären nichtig.
Dies richtet sich nach den örtlichen/technischen Gegebenheiten und ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.

B) Zuweisung der Versorgungsleitungen zum Sondereigentum in der Teilungserklärung
Eine Vielzahl von Teilungserklärungen sieht indes eine Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörper zum Sondereigentum vor. Soweit diese Regelungen die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum an Versorgungseinrichtungen nicht an das Bestehen von im Bereich des Sondereigentums liegenden Absperrvorrichtungen knüpfen, so sind diese wegen Verstoßes gegen die insoweit zwingenden gesetzlichen Regelungen als nichtig anzusehen und es sind die oben unter A) dargestellten Prüfkriterien anzuwenden.
Dies gilt insbesondere für solche Regelungen, die die Sondereigentumseigenschaft von Versorgungsleitungen an den bloßen „Abzweig vom Hauptstrang“ anknüpfen.

C) Einrohr- oder Zweirohrheizsystem
Eine besondere Bedeutung kommt der Frage zu, wie die Einrohrheizung einzuordnen ist.  Deren Bestandteile können nur zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein, da eine Unterbrechung den dahinterliegenden Heizkreis ebenfalls stilllegt. 

D) Absperrventil
Das Gemeinschafts- vom Sondereigentum trennende Absperrventil im Bereich des Sondereigentums ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Hierfür spricht zum einen, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2012 davon ausgeht, dass die Versorgungsleitungen ab dem Punkt an, an dem sie abtrennbar sind, ihre Eigenschaft als Gemeinschaftseigentum verlieren. Zum anderen dient das Absperrventil nicht nur dem betreffenden Sondereigentümer, da auch die übrigen Eigentümer von der Absperrmöglichkeit profitieren.

F) Entwässerungsleitungen
Ob die Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 auch auf die im Bereich des Sondereigentums befindlichen Entwässerungseinrichtungen angewendet werden kann, ist offen. Einerseits sprechen die vom BGH aufgestellten Prüfkriterien dafür, diese auch auf die Entwässerungsleitungen anzuwenden, andererseits fehlt eine ausdrückliche Auseinandersetzung des BGH mit diesem Themenkomplex.

G) Prüfschema

H) Fazit
Die Rechtsprechung des BGH bindet die Rechtsanwendung bei der Auslegung der vereinbarten Regelungen sowie der gesetzlichen Bestimmungen zur Abgrenzung des Gemeinschafts- vom Sondereigentum. Abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften sind rechtsunwirksam. 
 

Sehr verehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, 
in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft liegen gemäß Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Beschränkungen bei der Vertretung in der Eigentümerversammlung vor. Diese sind für alle Eigentümer bindend und vom Verwalter zwingend einzuhalten. Die Vertretung oder die Anwesenheit nicht berechtigter Personen in der Eigentümergemeinschaft stellt wohnungseigentumsrechtlich einen formellen Fehler dar. Die auf einer solchen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind anfechtbar.   

In der Teilungserklärung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft ist festgelegt. 

„Jeder Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen. Er muss seinem Vertreter – ausgenommen Ehegatten – als Ausweis eine schriftliche Vollmacht aushändigen, die der Niederschrift beizulegen ist“. 

Jede anderweitige Vertretung ist ungültig. Als Verwalter sind wir verpflichtet, die Vertretung in einem solchen Fall zurückzuweisen. 
Die Teilnahme auf der Versammlung ist somit auf o.g. Personenkreis beschränkt. Eine Teilnahme durch z.B. 

• Eltern, Geschwister oder Kinder
• Lebensgefährtinnen oder Lebensgefährten
• Fremden Dritten

ist – mit oder ohne schriftliche Vollmacht – nicht gestattet. 

Im Sinne einer zügigen Legitimationsprüfung am Beginn der Versammlung bitten wir Sie, die Regelungen Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft zu beachten. Als Verwalter haben wir nicht die Kompetenz, diese abzudingen und sind an die Weisungen der Teilungsurkunde gebunden. 

Vielen Dank für Ihr Verständnis. 
 

Insbesondere in der jüngsten Vergangenheit häufen sich die Wasserschäden in Wohngebäuden aufgrund defekter Silikonfugen in den Sanitärbereichen. In der darunterliegenden Wohnung zeigen sich Feuchtflecken an der Decke.

Das jetzt einzuleitende Procedere ist umfangreich:

1. Meldung an den Gebäudeversicherer
2. Beauftragung einer Leckortungsfirma
3. Schadendokumentation
4. Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeberin
5. Schlussabrechnung mit meist vereinbarten Selbstbehalt der Gemeinschaft
6. Beschlussfassung wegen Regress der Gemeinschaft beim Verursacher – dem Eigentümer der Wohnung, bei die defekte Wartungsfuge festgestellt wurde. Der Regressumfang ist groß: Schadenfindung, -beseitigung, Anstrichschaden in der betroffenen Wohnung, ggf. Selbstbehalt der Gemeinschaft, Zusatzkosten für den Mehraufwand der Verwaltung. 
7. Sofern 6. nicht eintritt – der Gebäudeversicherer nimmt ggf. Regress beim Wohnungseigentümer. 

Derartige Fugen gelten allerdings als Wartungsfugen und bedürfen einer regelmäßigen Überprüfung und gegebenenfalls einer regelmäßigen Wartung. Als Wartungsfugen sind alle Fugen definiert, die starken chemischen und/oder physikalischen Einflüssen ausgesetzt sind und deren Dichtstoffe in regelmäßigen Zeitabständen überprüft und gegebenenfalls erneuert werden müssen (DIN 52460 und VOB DIN 1961 § 4, Abs. 3). Dazu gehören auch Fugenabrisse aufgrund von Estrichverschlüsselungen, übermäßiger Beanspruchung sowie Veränderungen durch andere äußere Einwirkungen, die die zulässige Gesamtverformung des Dichtstoffs überfordern.     

Zusätzlich wird der Dichtstoff durch permanente chemische Beanspruchung (Duschgel, Reinigungsmittel). Schmutzablagerung beansprucht. Ständige mechanische Beanspruchungen, z.B. bei der Reinigung oder durch Begehung der Dusche, fördern die Korrosion des Dichtstoffes darüber hinaus. 

Das klingt erst einmal theoretisch, heißt aber nichts Anderes, als dass der normale, regelmäßige vertragsgemäße Gebrauch einer Dusche oder Badewanne im Sinne seiner Zweckbestimmung dazu führt, dass die Abdichtung der Fugen (die Silikonmasse) regelmäßig durch o.g. Beanspruchung undicht wird und damit zu Schäden an Gebäuden und in Wohnungen führt.

Das Problem dabei ist, dass das nicht geschulte Auge Schäden an diesen Silikonfugen nicht erkennt und trotzdem, zum Beispiel beim Duschen jede Menge Wasser zwischen Badewanne (Duschwanne) und Wand läuft. Bis das Wasser dann in der Nachbarwohnung an der Wand oder an der Decke der darunterliegenden Wohnung sichtbar wird, vergeht häufig sehr viel Zeit. Dies führt dazu, dass diese Bauteile vollständig durchnässt sind. Vergleichbar ist das mit einem Schwamm: geringe Feuchtigkeit saugt der Schwamm auf und gibt Selbige im Laufe der Zeit ab. Erst wenn der Schwamm komplett vollgesogen ist, tropft das Wasser unten heraus. Genau so kann man sich das bei einem Gebäude vorstellen.
Üblicherweise sind Gebäude gegen Leitungswasserschäden (allgemeine Formulierung der Verbraucher) versichert. Korrekt sind Schäden und Folgeschäden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser in den Rahmenbedingungen abgedeckt versichert. Das bedeutet, dass zumindest nach den meisten Versicherungsverträgen die Beseitigung von Folgeschäden in der Deckung enthalten ist. Die Beseitigung der Ursache und die Suche nach der Ursache sind regelmäßig nur dann versichert, wenn wirklich eine Leitung „gebrochen“ oder undicht geworden ist. D. h., dass die Beseitigung der Ursache durch Erneuerung der Silikonfugen nicht über die Versicherung abgedeckt ist. Bei einigen Versicherungsgesellschaften wird auch die Trocknung, die im Normalfall zwingend erforderlich ist, nicht mehr bezahlt.

Hinzu kommt, dass im Normalfall der Bewohner den meisten Ärger und die meiste Zeit aufzubringen hat, der nicht einmal für den Schaden verantwortlich ist.

Die Fachempfehlung lautet: Spätestens alle 2-3 Jahre, bei sehr hoher Belastung sogar jedes Jahr, sollten alle Fugen, die mit Wasser in Berührung kommen, kontrolliert werden. Im Besonderen bei mechanischen Beschädigungen oder Rissen besteht Handlungsbedarf. Wer dies nicht selbst beurteilen kann, sollte einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen abschließen. Auch ein Blick auf die Dusche (oder Badewanne) beim Einsteigen hilft dabei. Wenn die Duschwanne (oder Badewanne) nachgibt, können Sie ziemlich sicher sein, dass die Fugen an der Wand bereits offen sind und die Feuchtigkeit direkt an der Wand hinter die Duschwanne (Badewanne) läuft. Dann ist es eine Frage der Zeit, wann sich Ihr Nachbar bei Ihnen meldet! 
Bewahren Sie die Nachweise der Kontrollen und Wartungen auf! Beim nächsten Versicherungsfall könnte geprüft werden, ob der Schaden nur im schlimmsten Fall grob fahrlässig verursacht wurde oder – weil aus Kostengründen die Wartungen nicht vorgenommen wurden – als Vorsatz eingestuft werden. Im letzteren Fall wäre die Versicherung von der Zahlungspflicht ausgenommen. 
 

Sehr verehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, sehr verehrte Bewohner, sehr geehrter Nachbar, 
der Eingabeplan ist fertig. Jetzt fehlen die Nachbarunterschriften. Was tun, wenn der Nachbar eine Eigentümergemeinschaft ist? 

Vorab: Die Hausverwaltung ist in diesem Fall der falsche Ansprechpartner – zwar wäre es komfortabel, wenn der Verwalter die Unterschriftsleistung auf dem Eingabeplan er-bringt – hierzu ist er jedoch nicht befugt. Auch die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit Ermächtigung des Verwalters zur Unterschriftsleistung ist ungeeignet. Die Eigentümergemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, über die bau-rechtlich geforderte Nachbarzustimmung zu beschließen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn es um den Verzicht von Rechten der Eigentümer aus öffentlichem Baurecht geht (z.B. Abstandsflächenverzicht, etc.).   

Lösungsansatz: Es bleibt nicht aus – der bauwillige Nachbar ist gehalten, alle Eigentümer im Einzelnen über das Bauvorhaben zu informieren und deren Unterschrift persönlich einzufordern. 
Guter Stil wäre es, im Rahmen einer Informationsveranstaltung – hier im Auftrag des Bauherrn - das Bauvorhaben vorzustellen. Der Hausverwalter wird unterstützen und die Einladung hierfür gegen Ersatz des Organisationsaufwandes aussprechen. Beschlüsse können hier nicht gefasst werden – dazu fehlt die Kompetenz. Die anwesenden Eigen-tümer können aber deren Unterschriftsleistung im Kollektiv erbringen. 

Fazit: Die Hausverwaltung ist gut beraten, die Unterschrift zum Eingabeplan nicht zu leisten. Im schlechtesten Fall drohen Schadenersatzansprüche. Bauwillige Nachbarn sollten den Aufwand nicht scheuen, eine Informationsveranstaltung einzuberufen. Das wird ein Bauvorhaben von Beginn an durch Aufklärung und Fragenbeantwortung in ein ange-nehmes Licht rücken. Die Verwaltung ist gegen Erstattung von Personal- und Bürokos-tenaufwand gerne behilflich.  

¹ BGH, Urt. v. 28.9.2012 - V ZR 251/11, ZMR 2013, 127
  OLG München v. 26.10.2010 - 32 Wx 26/10, ZMR 2011, 316
 

Zusammenfassung

Begriff

Die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren ist seitens der Rechtsprechung bereits seit längerer Zeit anerkannt. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer diese im Wege eines Mehrheitsbeschlusses herbeiführen. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG kann auch eine Zusatzgebühr gegenüber Wohnungseigentümern beschlossen werden, die trotz entsprechender Verpflichtung nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Einführung des Lastschriftverfahrens per Vereinbarung der Wohnungseigentümer stehen keine Bedenken entgegen. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt in diesem Bereich aber auch gemäß § 21 Abs. 7 WEG die Kompetenz zur entsprechenden mehrheitlichen Beschlussfassung zu.

BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15: Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.

Die häufigsten Fallen

1. Dauerauftrag statt Einzugsermächtigung
   Ein statt der Einzugsermächtigung erteilter Dauerauftrag reicht nicht aus.
2. Überhöhte Sondergebühr bei Nichtteilnahme am Einzugsverfahren
   Die Höhe der Sondergebühr muss sich in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung halten
   (Anhaltspunkt: ca. 2,50 EUR bis maximal 5 EUR; abhängig von der Höhe des Hausgelds).

1 Einführung des Lastschriftverfahrens (HI636444)

1.1 Mehrheitsbeschluss (HI636445)

Selbstverständlich bestehen keine Bedenken gegen eine Einführung des Lastschriftverfahrens per Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt in diesem Bereich aber auch gemäß § 21 Abs. 7 WEG die Kompetenz zur entsprechenden mehrheitlichen Beschlussfassung zu. Denn es entspricht durchaus den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und auch dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn diese einen Mehrheitsbeschluss über die Zahlung von Wohngeld per Banklastschrift treffen und den einzelnen Wohnungseigentümer zur Abgabe einer Einzugsermächtigung verpflichten. Das Lastschriftverfahren bietet neben erheblichen Rationalisierungsvorteilen auch Kostenvorteile. Nachteile für den einzelnen Zahlungspflichtigen ergeben sich demgegenüber keine. Letztlich ist auch die Eigentümergemeinschaft darauf angewiesen, dass die Wohngeldzahlungen pünktlich erfüllt werden, was im Lastschriftverfahren gewährleistet ist.

Achtung
"Sammelüberweisungen"

Die Wohnungseigentümer können im Rahmen ihrer in § 21 Abs. 7 WEG geregelten Beschlusskompetenz hinsichtlich der Zahlung der Wohngelder "Sammelüberweisungen" verbieten und Einzelüberweisungen unter Angabe der betreffenden Wohnung von Mehrfacheigentümern verlangen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.4.2001, 3 Wx 7/01).

1.2 Gemeinschaftsordnung (HI636446)

Es dürfte generell ratsam sein, eine Regelung über das Lastschriftverfahren bereits in der Gemeinschaftsordnung zu treffen. Bestimmt jedenfalls die Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zu erteilen, hierfür ein Bankkonto zu benennen und dort ein entsprechendes Guthaben zu unterhalten, ist dies wirksam (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17.11.1989, 3 Wx 476/89, NJW-RR 1990, 154).

Achtung
Kein Dauerauftrag

Ein statt der Einzugsermächtigung erteilter Dauerauftrag reicht nicht aus.

1.3 Verwaltervertrag (HI636447)

Soweit eine entsprechende Vereinbarung oder aber eine Bestimmung in der Teilungserklärung oder aber auch ein entsprechender Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 7 WEG zur Einführung des Lastschriftverfahrens vorhanden ist, können entsprechende Bestimmungen im Verwaltervertrag den Verwalter direkt ermächtigen, entsprechende Maßnahmen einzuleiten.

2 Nichtteilnahme (HI636448)

Für den Fall der Nichtteilnahme einzelner Wohnungseigentümer trotz bestehender Verpflichtung aufgrund entsprechender Bestimmung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder auch entsprechender Beschlussfassung gemäß § 21 Abs. 7 WEG, verleiht letztgenannte Bestimmung den Wohnungseigentümern auch grundsätzlich die Kompetenz, über eine gesonderte Gebühr zu beschließen. Die Höhe dieser Sondergebühr muss sich jedoch innerhalb der Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung halten. Anhaltspunkt: ca. 2,50 bis maximal 5 EUR, abhängig von der Höhe des Hausgelds (arg. BayObLG, Beschluss v. 19.10.1995, 2Z BR 101/95, WuM 1996, 490; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.10.1998, 3 Wx 169/98, NZM 1999, 267; OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 31.10.1990, 20 W 260/90, ZMR 1991, 72).

Sieht eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder aber ein entsprechender gemäß § 21 Abs. 7 WEG gefasster Beschluss die Zahlung der Hausgelder per Lastschriftverfahren vor und verweigern einzelne Miteigentümer ihre Teilnahme hieran, indem sie dem Verwalter keine entsprechende Einzugsermächtigung erteilen, können diese gleichwohl zur Teilnahme nicht gezwungen werden, sobald die Hausgelder dennoch pünktlich auf dem Gemeinschaftskonto eingehen. Bei Beschlussfassung über eine angemessene "Bearbeitungsgebühr" kann der Verwalter diese jedoch jeweils am Fälligkeitstag gegenüber den sich weigernden Wohnungseigentümer erheben. Da der Verwalter diese "Gebühren" stets extra erheben muss, stellt sich natürlich die berechtigte Frage, ob Aufwand und Nutzen in derartigen Fällen in angemessenem Verhältnis stehen. Probates Mittel dürfte hier sein, die sich weigernden Wochnungseigentümer jeweils in deren Jahreseinzelabrechnungen mit den "Bearbeitungsgebühren" zu belasten, die dann etwaige Nachzahlungsansprüche der Gemeinschaft erhöhen. Eingenommene "Bearbeitungsgebühren" hat der Verwalter jedenfalls dem gemeinschaftlichen Konto zuzuführen.

3 Kündigung (HI9484967)

Der Verwalter kann dann eine Lastschriftabrede mit einem Wohnungseigentümer kündigen, wenn dieser etwa an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.

[1] Dies gilt auch, wenn eine Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren per Beschluss oder Vereinbarung begründet ist. Das Lastschriftverfahren soll gerade der Vereinfachung des Zahlungsverkehrs dienen. Keiner Diskussion bedarf des darüber, dass der Verwalter eine Lastschriftvereinbarung kündigen kann, wenn es im Hinblick auf das Lastschriftverfahren mit einzelnen Wohnungseigentümern zu Mehrarbeit infolge überflüssiger Diskussionen kommt.